Warum Grundsteuerreform?
Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherige Regelung zur Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Grundsteuer am 10.04.2018 für verfassungswidrig erklärt.
Begründung: Das bisherige System verstößt gegen den Gleichheitsgrundsatz, da die Grundstücke nach sogenannten Einheitswerten besteuert wurden. Diese sind jedoch hoffnungslos veraltet (Stand 1964 in den alten und Stand 1935 in den neuen Bundesländern) und entsprechen damit nicht mehr den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Ab 2025 erfolgt die Besteuerung nach den aktuellen Werten. Deshalb wurden die Eigentümer von über 36 Millionen Grundstücken dazu aufgefordert, zwischen dem 01.07.2022 bis zum 31.10.2022 (Frist wurde mehrmals verlängert) elektronisch oder in Papierform ihre Grundsteuererklärungen beim Finanzamt abzugeben.
Wie erfolgt die Bewertung der Grundstücke in Bayern?
Der Bund beschloss ein Wertmodell, aber mit ÖffnungsklauseI für die Länder. Bayern hat sich bei der Grundsteuer B (sind bebaute u. unbebaute Grundstücke für Wohnen u. Gewerbezwecke) für ein eigenes, wertunabhängiges Flächenmodell entschieden mit der Begründung, dass die Grundsteuer keine Wertsteuer ist und die Höhe der Grundsteuer nicht durch die Steigerung von Grundstückspreisen abhängig sein soll (Gefahr einer Vermögenssteuer).
D. h., ab dem 01.01.2025 spielt der Wert eines Grundstückes bei der Berechnung der Grundsteuer B in Bayern keine Rolle mehr!
Die Grundsteuer A (für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) wird nach dem Bundesmodell (= Wertverfahren) ermittelt, spielt jedoch im Verhältnis zur Grundsteuer B eine untergeordnete Rolle (beim Markt Oberthulba ca. 6 % von den Gesamtgrundsteuereinnahmen). D. h., für die Grundsteuer A ist auch zukünftig der Ertragswert des Betriebes entscheidend. Die Höhe des Grundsteuermessbetrages ist u. a. von der Nutzungsart (landwirt-/forstwirtschaftliche/weinbauliche/gärtnerische Nutzung) und der Ertragsmesszahl der landwirtschaftlichen Acker- und Grünlandflächen abhängig. Neu ist jedoch, dass alle sich auf der Hofstelle befindliche Wohnungen (für Betriebsleiter, Mietwohnungen, etc.) mit der Grundsteuerreform künftig der Grundsteuer B zugeordnet werden. Entsprechend muss die Hofstelle aufgeteilt werden in Teile für die Grundsteuer A u. Teile für die Grundsteuer B.
Wie wird die Grundsteuer festgesetzt?
Die Festsetzung erfolgt in einem zweistufigen Verfahren:
1. Stufe (liegt im Zuständigkeitsbereich der Finanzämter): Diese ermitteln aus den Grundsteuererklärungen der Grundstückseigentümer die neuen Grundsteuerwerte, aus diesen Werten und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl wird der Grundsteuermessbetrag errechnet:
Wie errechnet sich der neue Grundsteuermessbetrag?
Zunächst wird der Äquivalenzbetrag (= Fläche x Äquivalenzzahl) jeweils für die Grundstücksfläche, für die Wohnfläche und für die Nutzfläche ermittelt.
Berechnungsbeispiel: Fläche x Äquivalenzzahl Äquivalenzbetrag
1.000 m² Grundstücksfläche = 1.000 m² x 0,04 €/m² = 40 €
200 m² Wohnfläche = 200 m² x 0,50 €/m² = 100 €
100 m² Nutzfläche = 100 m² x 0,50 €/m² = 50 €
Äquivalenzbetrag gesamt 190 €
Hieraus berechnet sich der Grundsteuermessbetrag:
Berechnungsbeispiel: Äquivalenzbetrag x Grundst.-Messbetrag
Grundst.-Messzahl
Grundstücksfläche 40 € x 100 % = 40 €
Wohnfläche 100 € x 70 % = 70 €
Nutzfläche 50 € x 100 % = 50 €
Grundsteuermessbetrag gesamt 160 €
Bei der Festsetzung des Grundsteuermessbetrages hat der Gesetzgeber folgende Ermäßigungen gemäß Art. 4 des BayGrStG geregelt, welche bereits bei der Festsetzung vom Finanzamt berücksichtigt werden:
Ermäßigung bei Wohnflächen im Zusammenhang mit land- u. forstwirtschaftlichen Betrieben:
Hier gibt es einen Abschlag von 25 % auf die Grundsteuer-Messzahl bei der Wohnfläche:
Wohnfläche 100 € x 52,5 % = 52,50 €
Ermäßigung bei den Wohn- und Nutzflächen bei Baudenkmäler nach Art. 1 Abs. 2 Satz 1 o. Abs. 3 BayDSchG:
Hier gibt es einen Abschlag von 25 % auf die Grundsteuer-Messzahlen bei der Wohn u. Nutzfläche.
Wohnfläche 100 € x 52,5 % = 52,50 €
Nutzfläche 50 € x 75,0 % = 37,50 €
2. Stufe (liegt im Zuständigkeitsbereich der Gemeinden):
Diese multiplizieren ihre Hebesätze Grundsteuer A für die Land- und Forstwirtschaft und Grundsteuer B für Wohnen und Gewerbe mit den Grundsteuermessbeträgen, um die endgültige Grundsteuerschuld zu berechnen und sodann den neuen Grundsteuerbescheid zu erstellen.
Welche Folgen hat die Reform auf die Höhe der Grundsteuer der einzelnen Steuerschuldner?
Hierfür gibt es keine pauschale Antwort. Ob der Grundbesitz nach neuem Recht mit einer höheren Grundsteuer belastet wird als zuvor, hängt maßgeblich von der neuen verfassungsrechtlich notwendigen Bewertung des jeweiligen Grundstückes durch die Finanzbehörde ab. Die Gemeinden haben auf diese Wertfeststellung keinen Einfluss.
Welche Folge hat die Reform auf die Hebesätze der Gemeinde?
Die Reform soll sich aufkommensneutral auswirken. Jedoch wird dieser Begriff oft missverstanden. Er bedeutet nicht, dass die individuelle Grundsteuer des jeweiligen Grundstückseigentümers gleich bleibt. Er bedeutet nur, dass die Gemeinde nach Umsetzung der Reform ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten KANN, also ähnlich viel Aufkommen, wie in den Jahren vor der Reform. Da sich mit der Reform sämtliche Grundsteuermessbeträge verändern, muss die Gemeinde ihre Hebesätze rechnerisch anpassen. Somit ist die Anpassung der Hebesätze demzufolge Ausfluss des Gebots der Aufkommensneutralität. Sie ist jedoch nicht maßgeblicher Grund für die individuelle Erhöhung oder Minderung der Grundsteuerschuld des einzelnen Grundstückseigentümers.
D. h., kein Steuerschuldner wird das Gleiche zahlen wir vorher. Maßgeblich hierfür ist die zwingende Neubewertung der Grundstücke und nicht die Festlegung des Hebesatzes durch die Gemeinde.
Wann ist der Hebesatz festzulegen?
Der neue Hebesatz muss im Jahr 2024 festgesetzt und bekannt gemacht werden, da die aktuell gültigen „alten“ Hebesätze mit Ende des aktuellen Hauptveranlagungszeitraumes zum 01.01.2025 automatisch ihre Geltung verlieren. Der Markt Oberthulba wird hier eine Hebesatzsatzung erlassen.
Der Versand der neuen Grundsteuerbescheide durch die Steuerstelle des Markes Oberthulba hat aufgrund der Fälligkeit der 1. Rate zum 15.02.2025 und der einmonatigen Widerspruchsfrist bis spätestens Mitte Januar zu erfolgen. Angedacht ist dies allerdings bereits früher.
Festlegung des neuen Hebesatzes:
Die Gemeinde kann ihre Hebesätze frei festsetzen, diese Hebesatzautonomie ist verfassungsrechtlich garantiert.
Problematiken bei der Festsetzung der Hebesätze A und B:
Zur Festsetzung des Hebesatzes werden noch immer nicht alle Messbescheide vorliegen und es ist fraglich, wie korrekt die Messbescheide sind.
Stand in Bayern zum Juni 2024:
- mehr als 90 % der Bürger haben ihre Grundsteuererklärung abgegeben
- den Finanzämtern liegen Einspruchsverfahren von ca. 10 % der Fälle vor.
Bei Nichterklärung erfolgt eine Schätzung durch das Finanzamt.
Für die Gemeinden sind die Messbescheide verbindlich, auch wenn diese fehlerhaft sind!!!
Deshalb wird die Thematik die Gemeinden sicherlich auch im nächsten Jahr weiter intensiv beschäftigen. Eine Überprüfung der für 2025 festgesetzten Hebesätze und ggf. einen Nachjustierung wird evtl. in den Folgejahren notwendig werden.
Grundsatz:
Es gilt ein einheitlicher Hebesatz in der Gemeinde für die Grundsteuer A und B:
aber 1.: die Gemeinde können nach Art. 5 BayGrStG ermäßigte Hebesätze auf den jeweiligen Anteil des Grundsteuermessbetrages in folgenden Fällen festsetzen:
- bei Wohnflächen im Zusammenhang mit land- u. forstwirtschaftlichen Betrieben
- von Gebäudeflächen für Baudenkmäler
Lt. Empfehlung des Bayerischen Gemeindetags und auch der Verwaltung wird die Festsetzung der o. g. ermäßigten Hebesätze abgelehnt.
Argumente:
- die Sondersituationen von Wohnflächen i. d. Land- u. Forstwirtschaft und von Baudenkmälern findet bereits im Art. 4 des BayGrStG durch Abschläge bei der Grundsteuermesszahl ausreichende Berücksichtigung
- es sind keine Gründe für eine zusätzliche Privilegierung erkennbar
- der allg. Hebesatz für die Grundsteuer A und B müsste entsprechend erhöht werden, um mindestens die bisherigen Einnahmen zu erreichen. Dies hätte zur Folge, dass der Großteil der Steuerschuldner bzw. die Allgemeinheit stärker belastet wird.
aber 2.: die Gemeinde kann nach Art. 8 BayGrStG Ansprüche aus dem Grundsteuergesetz erlassen, soweit nach dem durch dieses Gesetz vorgeschriebenen Systemwechsel nach Lage des einzelnen Falles eine unangemessen hohe Steuerbelastung eintritt.
Ein solcher Fall könnte insbesondere vorliegen:
- a) wenn die Lage des Grundstückes erheblich von den in der Gemeinde ortsüblichen Verhältnissen abweicht (z. B. einzelne Hanggrundstücke)
b) wenn die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes überschritten ist (50-60 Jahre);
Hier ist damit zu rechnen, dass diese Erlassmöglichkeit bei Überschreitung der Gesamtnutzungsdauer (im Regelfall von 50 Jahren) für die Gemeinde eine Vielzahl von Anträgen auf Erlass nach sich ziehen wird. Die Gemeinden haben in diesem Zusammenhang zu urteilen, ob die Grundsteuer für den Eigentümer tatsächlich eine Überforderung darstellt.
- c) bei einer Übergröße des nicht zu Wohnzwecken genutzten Gebäudes, (z. B. alte Hofstelle), sofern dieses eine einfache Ausstattung aufweist und entweder einen Hallenteil beinhaltet oder auf Dauer nicht genutzt wird.
Wann steht für den Bürger die neue Grundsteuer fest?
Nach Abschluss der Bewertungen (Finanzamt) und Festlegung der Hebesätze (Gemeinden) steht die individuelle Grundsteuerschuld des Grundstückseigentümers erstmals fest.
Wie hoch ist der neue Hebesatz festzusetzten?
Anmerkung zu Grundsteuerhebesätze Bundesweit:
- Ergebnis einer Bertelsmann-Untersuchung aus dem Jahr 2018, die Hebesätze müssten im Bundesdurchschnitt bei mind. 900 % liegen.
- In Kommunen aus Nordrheinwestfalen liegen die Hebesätze bereits teilweise bei bis zu 1.000 %.
Konkretisierung der Festsetzung der Hebesätze Grundsteuer A und B für den Markt Oberthulba:
Für die Entscheidung über die Festsetzungshöhe der neuen Hebesätze hat jede Gemeinde vom Bay. Landesamt für Steuern Informationen zur Grundsteuerreform, die im Zusammenhang mit der Festlegung ihrer Hebesätze stehen, erhalten.
Diese beinhaltet auf Grundlage der bis zum 31.03.2024 vom zuständigen Finanzamt nach neuem Recht festgestellten Grundsteuermessbeträge eine Prognose, wie hoch die Gesamtsumme dieser für die Berechnung der Grundsteuergesamteinnahmen ab dem 01.01.2025 für den Markt Oberthulba sein wird.
Somit ist ein Vergleich der prognostizierten Festsetzungen der Grundsteuermessbeträge für die Grundstücke im neuen Recht mit den zuletzt festgesetzten Messbeträgen nach bisherigem Recht möglich.
Ebenfalls bietet unser Programmanbieter (AKDB) ein Modul an, wo genau erkennbar ist, wie sich die Grundsteuermessbeträge „alt“ und „neu“ darstellen bzw. wie viele Grundsteuerdaten noch nicht vom Finanzamt berechnet wurden.
Es stellt sich aktuell wie folgt dar:
Es liegen aktuell ca. 92 % der Grundsteuerdaten vor.
Aufkommen Grundsteuer A 2024: ca. 29.000 € jährlich (Hebesatz 310)
Aufkommen Grundsteuer B 2024: ca. 450.000,00 € jährlich (Hebesatz 310)
Aufkommen bei gleichbleibenden Hebesätzen (Stand Sep. 2024)
Aufkommen Grundsteuer A ab 2025: ca. 46.000€ jährlich (Hebesatz 310)
(bei einem hochgerechneten Messbetrag von ca. 15.000 €)
Aufkommen Grundsteuer B ab 2025: ca. 850.000,00 € jährlich (Hebesatz 310)
(bei einem hochgerechneten Messbetrag von 275.000 €)
Bei gleichbleibenden Hebesätzen entspricht dies einer Erhöhung bzw. Mehreinnahme von ca. 60 % bei der Grundsteuer A und ca. 90 % bei der Grundsteuer B.
Hebesatzänderung zur Aufkommensneutralität:
Grundsteuer B – 165 % (275.000 x 165 % = 453.750 €)
Grundsteuer A – 195 % (15.000 x 195 % = 29.250 €)
Beispielberechnung mit leichten Mehreinahmen:
Grundsteuer B – 210 % (275.000 x 210 % = 577.500 €) – Mehreinnahmen von ca. 125.000 €
Grundsteuer A – 210 % (15.000 x 210 % = 31.500 €) – Mehreinnahmen von ca. 2.000 €
Zum Schluss: was kann ein Grundstückseigentümer tun, wenn er mit seinem Grundsteuerbescheid des Marktes Oberthulba nicht einverstanden ist?
Er kann fristgerecht beim Markt Oberthulba Widerspruch für folgende Sachverhalte einlegen:
- ist die zugrundeliegende Satzung ordnungsgemäß zustande gekommen? Hat der Markt Oberthulba diese rechtzeitig erlassen? Lag der Beschluss des Gemeinderats rechtzeitig vor?
- hat der Markt Oberthulba bei der Berechnung des Grundsteuerbetrages den richtigen Hebesatz angewendet, Hebesatz A oder B?
- gab es Fehler bei der Berechnung der Grundsteuer?
Jedoch: Der Widerspruch gegen einen Grundsteuerbescheid hat keine aufschiebende Wirkung, die Grundsteuer muss trotzdem bezahlt werden. Will der Betroffene die Grundsteuer nicht bezahlen, muss er zusätzlich einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung stellen. Wird dem stattgegeben und unterliegt der Steuerschuldner jedoch im Einspruchsverfahren, sind neben der Steuerschuld auch Aussetzungszinsen zu zahlen.
ABER:
Hat der Grundsteuerpflichtige einen Fehler bei der Festsetzung seines Äquivalenz- bzw. Grundsteuermessbetrages entdeckt bzw. ist hiermit nicht einverstanden, welche durch das Finanzamt aufgrund seiner Grundsteuererklärung festgesetzt wurde (= Feststellungs- bzw. Grundlagenbescheid des Finanzamtes) erreicht er nur etwas, wenn er gegen den Feststellungsbescheid des Finanzamts vorgeht!
Die Zuständigkeit für die Bearbeitung hierfür liegt ausschließlich beim Finanzamt, und nicht beim Markt Oberthulba. Zwar ist hier die Widerspruchsfrist längst abgelaufen, aber es kann nach § 222 des Bewertungsgesetzes eine Fortschreibung beantragt werden.
In diesem Fall bringt es den Steuerschuldner aber nichts, wenn er gegen den Grundsteuerbescheid des Marktes Oberthulba vorgeht.
Der Markt Oberthulba ist an dem Inhalt des Feststellungs- und Grundlagenbescheid des Finanzamtes gebunden, und muss den Steuermessbetrag ungeprüft übernehmen, ohne dass es zu einer Verletzung der Amtspflicht kommt.
Der Marktgemeinderat berät sich wie folgt:
Aus den Reihen des Marktgemeinderates kommen verschiedene Vorschläge und Anregungen zur Festlegung der neuen Grundsteuerhebesätze ab 01.01.2025. Als Anregung wird genannt, dass bei der Festsetzung der Hebesätze ein Puffer für unvorhergesehene Änderung der Grundsteuermessbeträge bis zur letztlichen Veranlagung eingebaut werden sollte. Ebenfalls wird vorgeschlagen die Hebesätze für Grundsteuer A und B in gleicher Höhe festzusetzen.
Nach eingehender Beratung und verschiedenen Vorschlägen, zur Höhe der neu festzusetzenden Hebesätzen, kann zusammengefasst werden, dass das Grundsteueraufkommen (Einnahmen der Gemeinde) vorerst auf dem Vorjahresniveau bleiben soll. Mit einem kleinen Puffer nach oben könnte ein Hebesatz für die Grundsteuer A 210 % und die Grundsteuer B 180 % sein. Die Verwaltung wird beauftragt auf Grundlage der geführten Diskussion einen Marktgemeinderatsbeschluss, sowie den Erlass einer Hebesatzsatzung zur nächsten Marktgemeinderatssitzung vorzubereiten.